Was ist erlaubt beim Homeoffice? Gewerbliche Nutzung von Wohneigentum

Wer sein Wohneigentum gewerblich nutzen möchte – zum Beispiel als Selbstständiger im Homeoffice – muss dabei bestimmte Regeln beachten. Wer regelmäßig in der eigenen Wohnung arbeiten will, muss eventuell damit rechnen, dass Nachbarn oder die kommunalen Aufsichtsbehörden Einspruch erheben.

Wer im eigenen Haus ein Büro oder sonstiges Gewerbe betreiben möchte, sollte sich vorher informieren, ob er damit gegen baurechtliche Regelungen verstößt. Denn diese sehen meist eine strenge räumliche Trennung von Wohn- und Gewerbegebieten vor. Wer gegen dieses Recht verstößt, muss berücksichtigen, dass das Bauamt die Einstellung der gewerblichen Nutzung der Wohnung verlangen kann. Unter welchen Voraussetzungen und in welchen Umfang ist Gewerbetreibenden also die Nutzung des eigenen Hauses für das Geschäft gestattet?

Welche Gewerbe sind erlaubt?

Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) schreibt vor, dass für das Betreiben eines Gewerbes – auch im eigenen Haus – eine ausdrückliche Genehmigung durch die zuständige Behörde vorliegen muss. Das rührt daher, dass sich durch gewerbliche Betätigung oftmals Belästigungen des Wohnumfeldes ergeben, zum Beispiel durch Publikumsverkehr. Wohngebiete genießen laut Baurecht aber einen besonders hohen Schutz vor Belästigungen aller Art. Erlaubt sind daher in der Regel nur solche gewerblichen Nutzungen, die nicht mit einer Störung der Nachbarn einhergehen. Gelegentlich gestatten die Kommunen Ausnahmen, die dann im Bebauungsplan festgeschrieben werden, jedoch sind sie dazu nicht verpflichtet.

Lediglich die Freien Berufen bilden hier eine grundsätzliche Ausnahme. Dabei geht das Recht auf freie Berufsausübung vor. Zu den freien Berufen gehören:

• Ärzte und Zahnärzte
• Heilpraktiker
• Hebammen
• Rechtsanwälte und Notare
• Steuerberater und Wirtschaftsprüfer
• Dolmetscher
• Schriftsteller
• Designer

Allerdings sind bei der Nutzung der Wohnung auch der Ausübung dieser Berufe Grenzen gesetzt. So darf die gewerbliche Nutzung nur einen bestimmten Teil der Raumnutzung ausmachen. Auch die Anzahl der Mitarbeiter und die zu erwartende Kundenfrequenz unterliegen Grenzen. Diese ergeben sich aus der jeweils aktuellen Rechtsprechung.

Welche Regeln sind zu beachten?

Von dem Gewerbe im eigenen Haus darf keine nennenswerte Störung für die Nachbarschaft erfolgen. Der Umfang der Störung sollte die normale Störung durch das Bewohnen nicht übersteigen. Wenn zum Beispiel eine Tagesmutter in ihrem Haus vier Kinder betreut, die viel Lärm verursachen, kann die zuständige Behörde diese gewerbliche Nutzung verbieten.

Im Gegensatz dazu kann beispielsweise eine Dolmetscherin im eigenen Haus ihrer Tätigkeit ohne Weiteres nachgehen, da sich daraus keine Belästigungen ergeben. Diese Arbeit stellt keinerlei Störung eines reinen Wohngebietes dar. Dasselbe gilt übrigens für die Nutzung eines Arbeitszimmers in einer gemieteten Wohnung – zum Beispiel ein Homeoffice. Weder Vermieter noch Bauamt können das untersagen.

Muss ich die gewerbliche Nutzung einer Wohnung melden?

Die geltenden Regelungen sind regional unterschiedlich. Daher sollten Sie sich zunächst beim Bauamt informieren, was in Ihrer Stadt erlaubt ist und was nicht, wenn Sie in Ihrer Wohnung ein Gewerbe betreiben möchten.

Wieviel Kundenverkehr ist erlaubt?

Diese Frage stellt sich vor allem Ärzten und Rechtsanwälten, deren Tätigkeit einen gewissen Kundenverkehr mit sich bringt. Die voraussichtliche Kundenfrequenz wird bei der Abwägung über eine Genehmigung besonders berücksichtigt. Von dieser Größe hängt eine Erlaubnis zu großen Teilen ab. Erschwerend für eine Genehmigung einer gewerblichen Tätigkeit sind selbstverständlich auch Geruchs- oder Lärmbelästigungen. Letztere können schnell zu einer Verweigerung der Genehmigung führen.

Müssen auch bauliche Voraussetzungen beachtet werden?

Generell kann nicht verlangt werden, dass bauliche Veränderungen erfolgen müssen. Umgekehrt dürfen aber auch keine Veränderungen durchgeführt werden, die dazu führen, dass die Wohnung für Wohnzwecke gar nicht mehr geeignet ist. Bei Eigentumswohnungen ist zu beachten, dass zum Beispiel der Einbau einer zweiten Eingangstür natürlich die Zustimmung aller Eigentümer voraussetzt.

Gewerbliche Nutzung und dabei Steuern sparen – geht das?

Ja, das geht. Die für den gewerblich genutzten Teil der Wohnung anfallenden Kosten (beispielsweise Heizung, Strom, Müllgebühren oder Versicherungen) können als Betriebskosten geltend gemacht werden und damit die Einkommenssteuer verringern. Zudem können für den Gewerberaum Abschreibungen gebildet werden. Auch die Renovierung des Büros kann man geltend machen.

Das kürzlich eingeführte Baukindergeld wird bei der Anschaffung der Immobilie auch dann gezahlt, wenn ein Teil des Hauses gewerblich genutzt werden darf. Allerdings muss die Immobilie größtenteils zu Wohnzwecken genutzt werden.

Darf ich einen Teil meiner Immobilie an Gewerbe vermieten?

Auch das ist erlaubt, wenn dafür die Genehmigung der Behörde vorliegt. Es gelten grundsätzlich dieselben Bedingungen wie für die eigene Nutzung von Wohneigentum für gewerbliche Zwecke: Die Ruhe der Nachbarschaft darf nicht gestört werden. Wer sich nicht vorher darüber informiert, was er darf und was nicht, muss damit rechnen, dass die Zustimmung im Nachhinein versagt bleibt. In jedem Fall gilt also: Vorher beim Bauamt nachfragen und eine Genehmigung einholen – dann sind Sie auf der sicheren Seite!

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