Was ist mein Haus wert? Ohne Online-Gutachten: Immobilien richtig bewerten lassen

Was bringen kostenlose Online-Gutachten, wie sie auf zahlreichen Webseiten inzwischen angeboten und beworben werden? Geben sie tatsächlich in nur wenigen Minuten Auskunft über den realen Wert meiner Immobilie? Kann ich, gestützt auf ein Online-Gutachten, den gewünschten Verkaufspreis für mein Haus erzielen? Warum Online-Gutachten mehr schaden als nützen.

Für welchen Zweck werden Immobiliengutachten benötigt?

Immer, wenn bei einer Immobilie eine Eigentumsübertragung ansteht, ist die Ermittlung des tatsächlichen Verkehrswerts einer Immobilie sinnvoll. Klassische Fälle der Eigentumsübertragung bei Immobilien sind Erbe, Schenkung, Scheidung, Kauf oder Verkauf. Zudem kann die Bewertung von Gewerbeimmobilien wichtig sein, wenn es um die Bewertung eines Unternehmens mit eigenen Gebäuden oder die Möglichkeiten der Gewinnerzielung geht.

Insbesondere in Zeiten wie diesen, in denen die Immobilienpreise deutschlandweit ansteigen, ist für so manchen Immobilienbesitzer die aktuelle Bewertung der eigenen Immobilie interessant. Doch was sind die Vorteile eines professionell erstellten Immobiliengutachtens? Schließlich ist eine fundierte Bewertung nicht kostenlos zu haben, und die Investition soll sich auch lohnen. Daher setzen viele Eigentümer auf die kostensparende Alternative eines Online-Gutachtens oder Schnellgutachtens. Doch hier ist Vorsicht geboten, denn das kann am Ende bares Geld kosten.

Immobilienbewertung im Erbfall

Sind Sie glücklicher Erbe einer Immobilie? Dann wird Ihnen das Finanzamt einen Steuerbescheid über die Erbschaftssteuer schicken. Die Höhe der Erbschaftssteuer bemisst sich dabei an dem Wert der Immobilie, wie sie vom Finanzamt geschätzt wird. Die Schätzung des Finanzamtes ist in solchen Fällen gern einmal zu hoch und gibt den tatsächlichen Wert der Immobilie vielleicht nicht richtig wieder. Vielleicht ist das Haus zwar groß, aber in keinem guten Zustand? Hier hilft ein Online-Gutachten gar nicht weiter, denn zu viele Faktoren werden außer Acht gelassen. Im Zweifelsfall zahlen Sie eine überhöhte Erbschaftssteuer. Gleiches gilt bei einer Schenkung, wenn Schenkungssteuer anfällt. Investieren Sie also lieber gleich in eine ausführliche Immobilienbewertung bzw. ein Gegengutachten.

Ausgleich bei einer Scheidung

Auch im Scheidungsfall muss die Immobilie bewertet werden, um den Zugewinnausgleich korrekt zu berechnen. Das gemeinsame Haus macht häufig den größten Teil des gemeinsam erworbenen Vermögens aus, kann aber nicht einfach geteilt werden. Also kann es darum gehen, in welcher Höhe einer der Partner ausbezahlt wird, ob einer Wohn- oder Nutzungsrechte erhält oder wer im Grundbuch steht. Diese und viele andere Einzelheiten kann nur ein fundiertes Gutachten genau klären. Auch hier geht es um bares Geld. Und nicht zuletzt muss das Immobiliengutachten – ähnlich wie im Erbfall – gerichtsfest sein. Hierfür bedarf es eines öffentlich bestellten und vereidigten Gutachters.

Was ist das Haus wert: Kauf oder Verkauf

Bei einem Immobilienkauf oder –verkauf ist eine ausführliche Immobilienbewertung nicht zwingend notwendig. Sie ist jedoch angeraten, um gute Argumente für die Preisverhandlung zu haben. Ein Online-Gutachten stützt sich auf zu wenige Faktoren, um mehr als eine grobe Schätzung zu sein. Bei einem Online-Gutachten werden oft folgende Faktoren abgefragt:

• Grundstücksfläche
• Wohnfläche
• Postleitzahl/Lage
• Baujahr
• grobe Ausstattung wie Balkon, Keller, Garten etc.

Was macht die Bewertung einer Immobilie so schwierig?

Was Online-Gutachten ausblenden, sind die zahlreichen versteckten, aber wichtigen wertmindernden oder wertsteigernden Faktoren. Dazu gehören:

• Bodenrichtwert
• Grundstückszuschnitt, z.B. Übergröße oder Hanglage
• Zustand des Gebäudes, z.B. Schäden oder gehobene Ausstattung
• Modernisierungs- bzw. Instandhaltungsbedarf
• Denkmalschutz, Naturschutz, Wasserschutz
• Baulasten
• im Grundbuch eingetragene Lasten und Rechte

Diese Faktoren kann nur ein sachkundiger Immobilienexperte in seine Bewertung einfließen lassen und richtig gewichten. Sie können den grob geschätzten Immobilienwert zum Beispiel eines Einfamilienhauses, wie er bei einem Online-Gutachten herauskommt, erheblich nach oben oder unten verändern. Noch komplizierter wird es bei vermieteten Häusern, Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien. Hier kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz, bei dem in die Bewertung die Betriebskosten sowie die erzielten Gewinne mit einfließen.

Was ist ein Kurzgutachten oder Schnellgutachten?

Kurz- oder Schnellgutachten werden ebenfalls von großen Immobilienplattformen angeboten. Hierbei bewertet meist ein ortskundiger Makler gegen eine relativ geringe Gebühr die Immobilie. Auch ein professioneller Immobiliensachverständiger erstellt gegen kleines Geld ein Kurzgutachten. Dieses ergibt allerdings auch nur eine grobe Schätzung unter Einbeziehung weniger Faktoren und hat in keinem Fall Bestand vor dem Gericht oder dem Finanzamt. Man kann es bei Kauf oder Verkauf oder außergerichtlichen Verhandlungen einsetzen.

Warum Online-Gutachten eher schaden

Mit einem in wenigen Minuten erstellen Online-Gutachten kann man nur eine grobe Schätzung des Immobilienwertes erhalten. Ein solches Gutachten kann niemals
Grundlage zum Berechnen der Erbschafts- oder Schenkungssteuer sein. Da das Finanzamt oftmals den realen Wert einer Immobilie überschätzt, kann nur mittels eines ausführlichen Gutachtens von einem professionellen Immobilienbewerter eine Steuererleichterung erzielt werden.

Kontakt
Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung
Andreas Ruof & Bernd A. Binder GmbH
St. Johanner Str. 41-43
66111 Saarbrücken
Tel.: 0681/753 779 7
Fax.: 0681/755 919 7
www.ruof-immobilienbewertung.de

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